En Arizona, el tiempo que tarda una ejecución hipotecaria depende de si tu préstamo hipotecario es un préstamo hipotecario o un préstamo con escritura de fideicomiso. En el primer caso, se lleva a cabo una subasta judicial a cargo del sheriff, mientras que en el segundo se realiza una subasta extrajudicial a cargo del fideicomisario.
El proceso de ejecución hipotecaria extrajudicial en Arizona exige un plazo mínimo de 91 días desde la inscripción de la notificación de venta por parte del fideicomisario hasta la subasta de ejecución hipotecaria. El proceso completo, desde el periodo de morosidad previo a la ejecución hipotecaria de 120 días hasta la venta final de ejecución hipotecaria, puede durar 211 días o más, es decir, entre siete y ocho meses.
Las ejecuciones hipotecarias judiciales en Arizona suelen tardar más tiempo, hasta un año.
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En este artículo, analizamos el proceso de ejecución hipotecaria tanto en el marco de la legislación extrajudicial como de la judicial de Arizona.
Si acumula demasiados impagos en la hipoteca de su vivienda, la entidad crediticia comenzará a ejercer sus derechos legales. La fase previa a la ejecución hipotecaria suele comenzar cuando el prestatario se retrasa en los pagos y la entidad crediticia emite notificaciones de incumplimiento contractual, antes de inscribir un aviso de venta por parte del administrador.
En la notificación de incumplimiento se indica el importe de los pagos atrasados, más los gastos, intereses y otros costes necesarios para que la deuda vuelva a estar al corriente.
Durante este periodo, tendrá la oportunidad de subsanar el impago pagando la cantidad adeudada, negociando con el prestamista una modificación de las condiciones del préstamo, refinanciando el préstamo o barajando alternativas como vender la propiedad (incluida la venta al descubierto) u ofrecer al prestamista una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria.
En algunos casos, quizá también le interese considerar la quiebra del Capítulo 13 como una posible forma de conservar su vivienda. La declaración de quiebra del Capítulo 7 puede retrasar la ejecución hipotecaria, pero normalmente no impedirá que esta se produzca finalmente.
La mayoría de los compradores de viviendas en Arizona recurren a una escritura de fideicomiso en lugar de a una hipoteca. La escritura de fideicomiso designa a un fideicomisario para que se encargue del proceso de ejecución hipotecaria en caso de que no se mantengan al día con los pagos mensuales.
Las escrituras de fideicomiso suelen estar sujetas a una ejecución hipotecaria extrajudicial. La ejecución hipotecaria extrajudicial no obliga al prestamista a interponer una demanda contra usted, sino que le permite vender su vivienda a un nuevo propietario.
El proceso de ejecución hipotecaria extrajudicial comienza cuando la entidad crediticia o el fideicomisario inscribe un «Aviso de venta por parte del fideicomisario» en el Registro del Condado. La venta por ejecución hipotecaria no puede tener lugar hasta que hayan transcurrido al menos 91 días desde la inscripción de dicho aviso.
Siempre que usted, como comprador de la vivienda, no lo impugne, el proceso de ejecución hipotecaria extrajudicial suele durar entre 90 y 120 días. Sin embargo, si añadimos el periodo previo a la ejecución hipotecaria, que incluye el tiempo transcurrido antes de que se presente el aviso de venta, la duración total puede ser de 211 días o más.
El anuncio de la venta por parte del administrador fiduciario debe publicarse en un periódico local una vez a la semana durante cuatro semanas consecutivas. También debe colocarse en la propiedad y en un lugar público, y enviarse por correo certificado en un plazo de cinco días hábiles a partir de la inscripción.
Durante este proceso, tiene derecho a reincorporar su préstamo abonando todos los importes atrasados, más los gastos y costes, antes del último día hábil previo a la venta.
Tras la subasta por ejecución hipotecaria, el administrador suele presentar una escritura de administración al día siguiente. Esto hace oficial el cambio de titularidad. Si en ese momento sigues ocupando la vivienda, la entidad crediticia puede iniciar un procedimiento de desahucio contra ti. El proceso de desahucio incluye un aviso de desalojo de cinco días, seguido de una vista judicial en un plazo de diez días si aún no te has marchado.
A diferencia de una ejecución hipotecaria judicial, en Arizona no se permite un plazo de rescate tras una ejecución hipotecaria extrajudicial. Esto significa que no es posible recuperar la propiedad tras la venta pagando el precio total de la misma.
Si el préstamo es una deuda destinada a la compra de una vivienda unifamiliar o bifamiliar que cumpla los requisitos, situada en un terreno de dos acres y medio o menos, la legislación de Arizona prohíbe, por lo general, las sentencias por déficit tras una venta por parte del administrador fiduciario.
La siguiente tabla ofrece una visión general de los pasos que conlleva una ejecución hipotecaria extrajudicial y de cuándo se produce aproximadamente cada uno de ellos durante el proceso:
| Evento | Número de días tras el inicio de la ejecución hipotecaria |
| El administrador registra un aviso formal de venta en la oficina del registrador del condado | 1 |
| La subasta judicial se celebrará 91 días después de la fecha de inscripción del anuncio de subasta | 2 |
| Notificación de venta enviada por correo a todas las partes que figuran en la escritura de fideicomiso | 7 |
| Revisión del informe de garantía de la venta por parte del administrador | 9 |
| Se han enviado notificaciones adicionales a todas las partes que figuran en el registro de la propiedad | 30 |
| El anuncio de venta se publicará durante cuatro semanas consecutivas | 30 |
| Si se detectan embargos fiscales federales, es posible que, en virtud de la legislación federal, se apliquen requisitos de notificación adicionales al IRS | 60 |
| Notificaciones del Servicio de Impuestos Internos enviadas en relación con embargos presentados 30 días antes de la subasta judicial | 75 |
| Se lleva a cabo una subasta judicial | 92 |
| Se ha registrado la venta por parte del administrador | 93 |
Este calendario se basa en que no se produzcan retrasos durante el proceso de ejecución hipotecaria.
Una subasta judicial puede aplazarse («aplazarse») por periodos de una hora, un día, una semana o un mes durante el tiempo que sea necesario, aunque ningún aplazamiento concreto puede durar más de 90 días. No existe ningún límite legal en cuanto al número de veces que puede aplazarse una subasta.
A diferencia de una escritura de fideicomiso, un préstamo hipotecario es un contrato que se celebra directamente con la entidad crediticia. Según la legislación de Arizona, si se recurre a una hipoteca para financiar la compra de una vivienda, la entidad crediticia debe seguir el procedimiento de ejecución hipotecaria judicial, en lugar del extrajudicial, cuando el deudor comience a acumular pagos atrasados.
El siguiente calendario de la demanda judicial de ejecución hipotecaria sigue este proceso general tras la fase previa a la ejecución hipotecaria:
Dado que se trata de un procedimiento judicial formal, una ejecución hipotecaria judicial en Arizona llevará más tiempo que una ejecución hipotecaria extrajudicial. Por lo general, tarda entre nueve meses y un año en completarse, siempre que no se produzcan retrasos por litigios, solicitudes de quiebra u otros procedimientos impugnados.
Tras una subasta judicial por ejecución hipotecaria, es posible que goze de una protección frente a una sentencia por déficit similar a la que se aplica tras una subasta extrajudicial por parte del administrador fiduciario. La protección contra el déficit tras una ejecución hipotecaria judicial solo se aplica a los préstamos para la compra de vivienda que cumplan los requisitos y estén garantizados por una propiedad residencial admisible.
Tras una ejecución hipotecaria judicial, la legislación de Arizona establece, por lo general, un plazo de rescate de seis meses, que puede reducirse a 30 días si el tribunal determina que la propiedad está abandonada.
Independientemente de si tienes una hipoteca o un préstamo con escritura de fideicomiso, dispones de un plazo limitado para evitar que tu vivienda sea objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria en Arizona. Dependiendo de tus circunstancias concretas, este plazo legal puede transcurrir más rápido de lo que esperas si no cuentas con un asesor legal con experiencia que te guíe durante el proceso previo a la ejecución hipotecaria y durante la propia ejecución.
Un abogado especializado en alivio de la deuda de Stone Rose Law puede ayudarte a comprender cómo funciona el proceso de ejecución hipotecaria en Arizona y orientarte sobre los métodos de prevención de la ejecución hipotecaria que mejor se adapten a tu situación. Somos abogados con amplia experiencia en quiebras en Arizona y también ayudamos a nuestros clientes a encontrar alternativas a la quiebra.
Si la entidad que le concedió la hipoteca le amenaza con una ejecución hipotecaria, un abogado especializado en quiebras de Stone Rose Law puede orientarle sobre las opciones legales que tiene para conservar su vivienda, incluyendo un plan de pago en el marco del Capítulo 13 de la Ley de Quiebras y otras alternativas a la quiebra.
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